Coole Module

Das Ganze ging flott. Sehr flott sogar. Die Zeit für die Errichtung der Wohnanlage mit 24 Einheiten und einer Wohnfläche von 1.500 m² betrugt ganze vier Tage. Wobei mit „Errichtung“ das Verheben von im Werk vorgefertigten Wohnmodulen gemeint ist. Diese wurden vor Ort aufgestellt und miteinander verbunden. Dennoch: Alles in allem, von den ersten Erdarbeiten bis hin zur Fertigstellung der schlüsselfertigen Wohnungen, betrug die Bauzeit nur acht Monate. „Im Vergleich zur konventionellen Bauweise ist das eine Reduktion um rund 60 Prozent“, meint Rafael Lughammer.

Lughammer ist Managing Partner des Wiener Bauträgers LZH Group, der besagte Wohnanlage in Steinhaus bei Wels errichtet hat. Das junge Unternehmen hat sich auf die Schaffung von leistbarem Wohnraum in nachhaltig und möglichst effizient gebauten Mehrfamilienhäusern für die Miete spezialisiert. Die LZH Group bleibt dabei nicht Eigentümer der Immobilien, sondern baut im Auftrag von Investoren – Family-Offices und Stiftungen von vermögenden Privatpersonen und institutionellen Investoren. Zu Ihnen zählt auch die Stiftung von Strabag-Hauptaktionär Hans Peter Haselsteiner.

Die hohe Effizienz bei der Errichtung ihrer Immobilien erreicht die LZH Group durch eine Kombination von mehreren Faktoren: Die Integration der gesamten Wertschöpfungskette verbunden mit einem hohen Grad an Standardisierung sowie die serielle Fertigung im Modulbau. Alexander Sommer-Fein, ebenfalls Managing Partner des Unternehmens, formuliert es so: „Hohe Effizienz ist entscheidend für den Mietpreis. Das erreichen wir, indem wir mit hoher Standardisierung und dem Einsatz innovativer Bauweise unsere Projekte entlang der gesamten Wertschöpfungskette optimieren.“ Sein Kollege Lughammer schätzt, dass die Kostenreduktion, die durch diese Maßnahmen erreicht wird, „bei 10 bis 20 Prozent liegt“.

Für die „innovative Bauweise“ hat man eine Tochtergesellschaft des Fertighaus-Hersteller Elk gewählt – die Firma Elk Tech. Sie stellt Module für den Bau von Wohngebäuden, Hotels, Büros oder Kindergärten her. Diese Module werden nahezu schlüsselfertig mit einem Vorfertigungsgrad von 95 Prozent geliefert. Elektroinstallationen samt Steckdosen, Sanitärinstallationen samt Badewanne und Dusche, Küche und Parkettböden sind bereits verbaut. Vor Ort werden die einzelnen Module je nach gewünschter Größe und Einheit miteinander verbunden. Dazu müssen an den Anschlussstellen der Fußboden verlegt werden sowie Wände und Decke gestrichen und die Leitungen zwischen den Modulen verlegt werden.

„Der Modulbau als Alternative zum konventionellen Bau ist die Zukunft“, meint Elk Tech-Geschäftsführer Lukas Schermann. „Kurze Bauzeiten, Effizienz, hohe Qualitätsstandards, Leistbarkeit und Nachhaltigkeit sind die großen Stärken unserer Bauweise.“ Die Reduktion der Bauzeit um mehr als die Hälfte ist allerdings nicht nur durch die Vorfertigung der Module im Werk allein möglich. Diese ermöglicht auch ein paralleles Arbeiten: Während die Module in der Fabrik entstehen – können auf der Baustelle die Bodenplatte oder der Keller errichtet werden. Für das Aufstellen der Module werden dann wie beschrieben nur mehr wenige Tage benötigt.

Arbeitet die LZH Group bei der Bautechnik mit einem externen Partner zusammen, so übernimmt sie die übrigen Arbeiten entlang der Wertschöpfungskette mit ihrem Team von rund 20 Mitarbeiter*innen weitgehend selbst. Dabei setzt sie auf hohe Standardisierung und Automatisierung. Das beginnt bereits mit Schritt eins, der Suche und dem Kauf eines geeigneten Grundstücks. Der Fokus liegt auf Zuzugsregionen entlang der österreichischen Hauptverkehrsadern sowie in den Speckgürteln der großen Ballungszentren. „Die Suche ist stark datengetrieben. Wir achten auf Indikatoren wie Bevölkerungszahl, erwartete Entwicklung und Infrastruktur“, so Managing Partner Lughammer.

Beim Kauf wird bereits die Ausnutzbarkeit des Grundstücks geprüft. Das vereinfacht die spätere Planung – und auch die ist stark standardisiert. „Wir haben mittlerweile 14 Projekte umgesetzt und drei weitere im Bau. Dabei haben wir einen Baukörper- und Grundrisskatalog entwickelt, den wir bei der Planung verwenden“, meint Lughammer. In anderen Worten: „Wir müssen nicht jedes Projekt völlig neu denken und planen. Wir gleichen das Grundstück mit unserem Katalog ab und prüfen, was wir übernehmen können und wo leichte Anpassungen notwendig sind. Der Modulbau ist hier sehr flexibel.“

Durch den Zugriff auf bereits verwendete Planungen erleichtert sich das Erstellen der Einreichpläne. Auch das spart Zeit und Geld. Das Gleiche gilt für die Ausschreibung der Gewerke, die nicht durch das vorgefertigte Modul abgedeckt sind – die Bodenplatte und oder der Keller, die Heizung und sonstige Sanitärarbeiten oder die Außenanlagen. Das LZH-Team wickelt diese Ausschreibung verstärkt selbst ab und verwendet dabei standardisierte Formulare und Prozesse. „Wir schreiben mittlerweile ganz bewusst die Gewerke einzeln aus und beauftragen immer seltener einen Generalunternehmer“, sagt Lughammer. Der Vorteil: „So können wir die Kosten besser steuern. Wenn es uns gelingt, in den Verhandlungen Preisreduktionen zu erzielen, kommt das unseren Investoren und Mietern zugute.“

Ganz ähnlich geht man bei der Finanzierung vor. Der Bauträger arbeitet mit einem Pool von vier bis fünf Banken zusammen. Die Konditionen werden in regelmäßigen Intervallen abgefragt. Die Prozesse sind aufgesetzt, die Unterlagen entwickelt. „Wenn alles aufgegleist ist, erleichtert das die Zusammenarbeit und beschleunigt die Prozesse. Man weiß, wie der Andere tickt, welche Informationen er benötigt. Das erspart Reibungen und Zeit“, erläutert Lughammer.

Das Unternehmen ist trotz der aktuellen Wohnbauflaute von seinem Konzept überzeugt und will weiter zügig wachsen. „In den ersten sechs Jahren seit 2018 haben wir ein Projektvolumen von 200 Millionen Euro abgewickelt“, mein Lughammer. Das Ziel für die nächsten drei Jahre: „300 Millionen Euro.“