KIM lebt - immer noch!

Sie war mit Spannung erwartet worden. Im Vorfeld der Sitzung des Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) Anfang Oktober 2023 hatten Vertreter der heimischen Immobilien- und Baubranche vehement eine Lockerung der sogenannten KIM-Verordnung (KIM-VO), um das brachliegende Wohnbaugeschäft wieder anzukurbeln. Das alle Hoffnungen wurden enttäuscht. Das Ergebnis fiel ernüchternd aus: Nach der Sitzung gab das FMSG, in dem Vertreter des Finanzministeriums, des Fiskalrats, der Finanzmarktaufsicht und der Nationalbank sitzen, bekannt, dass man keinen Handlungsbedarf sehe. "Die Zahlen zu den Kreditvergabestandards im ersten Halbjahr 2023 bestätigen, dass sich diese seit der Einführung der kreditnehmer *innenbezogenen Maßnahmen verbessert haben," heißt es in einer Aussendung.

Die KIM-VO macht den österreichischen Banken seit 2022 strenge Auflagen bei der Vergabe der Wohnbaukrediten. Sie sieht vor, dass dass die Rückzahlungsrate für Immobilienkredite an Private maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen darf. Der Eigenmittelanteil muss mindestens 20 Prozent betragen, und die Maximallaufzeit liegt bei 35 Jahren. Aus Sicht der Finanzmarktaufsicht erfüllt Österreich mit diesen Regeln im europäischen Vergleich die „Minimum-Standards, die gerade noch vertretbar sind“.

Diverse Politiker wie etwa die niederösterreichische Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner und zahlreiche Vertreter der Immobilien- und Baubranche sind völlig anderer Meinung. Renate Scheichelbauer-Schuster, Obfrau der Bundessparte Gewerbe und Handwerk in der WKÖ, erneuerte nach der Sitzung des FMSG ihre Forderung nach einer Reform der KIM-VO: Die Kreditregeln, so die Spartenobfrau, müssten „wieder Investitionen in den Wohnbau ermöglichen, damit sich junge Familien ein Eigenheim schaffen können“.

Robert Jägersberger, Bundesinnungsmeister des Baugewerbes, hatte noch vor der Sitzung angesichts des dramatischen Einbruchs des privaten Wohnungs- und Hausbaus die Abschaffung der KIM-VO gefordert. Er appelliere an die Entscheidungsträger „endlich zur Kenntnis zu nehmen, dass sich die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt mittlerweile völlig geändert haben: Die KIM-Verordnung war dazu gedacht, eine befürchtete Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern – davon kann jetzt keine Rede mehr sein“, so Jägersberger. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten sei seit Mitte 2022 massiv rückläufig und habe sich im ersten Halbjahr 2023 weiter abgeschwächt. Als Folge der kräftig gestiegenen und weiterhin hohen Zinsen werde sich dieser Trend fortsetzen, ohne dass es zusätzlich einer KIM-Verordnung bedarf. Vor allem der fremdfinanzierte private Wohnbau sei faktisch zum Erliegen gekommen. Jägersberger: „Die KIM-Verordnung gehört weg.“

Vor einigen Tagen, in einer Stellungnahme zum Konjunkturpaket der Bundesregierung, erneuerte er seine Kritik: Man solle entweder die Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens abschaffen oder ein zinsgestütztes Eigenmittelersatzdarlehens des Bundes im Ausmaß von bis zu 100.000 Euro einführen.  

Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKÖ, fordert ebenfalls eine Reform der Verordnung. Er plädiert dafür, dass Zwischenfinanzierungen aus dem Geltungsbereich der Verordnung ausgenommen werden sollen: „Der Immobilienwert aus der Immobilie, die verkauft werden soll, ist ja zu 100 Prozent vorhanden, was das Ausfallsrisiko für die Banken minimiert.“ Für diskussionswürdig hält Gollenz auch die Höhe der Schuldendienstquote, die mit 40 Prozent limitiert wurde: „Das treibt immer mehr Menschen in den Mietenmarkt, was dort – nach einem Rückgang der Mieten aufgrund hoher Angebotszahlen – neuerlich Druck auf die Höhe der Mieten auslösen könnte.“