Höhere Immobilienbesteuerungen ab 2016 – was ist zu tun?

Bestimmte Grundstücksveräußerungen (Grundstücke im Umlaufvermögen, Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken, Teilwertabschreibungen, übertragene stille Reserven) unterliegen dem normalen Einkommensteuertarif (Tarifbesteuerung).

Für die Veräußerung von Altvermögen, das sind Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht mehr innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist waren (=steuerverfangen), ergibt sich unter Anwendung der Pauschalbesteuerung ab dem 01.01.2016 ein Steuersatz von 4,2 % (bisher 3,5 %).

Für die Anwendung des erhöhten Steuersatzes von 30 % ist nicht auf den Zufluss des Kaufpreises, sondern auf den Zeitpunkt der Veräußerung abzustellen, das ist in aller Regel der Abschluss des Kaufvertrags. Der Zeitpunkt der Übergabe, die Eintragung im Grundbuch und der Zufluss des Veräußerungserlöses sind  nicht relevant.

Beispiel Grundstücksveräußerung im außerbetrieblichen Bereich:

Abschluss des Kaufvertrages im Dezember 2015 und Zufluss des Kaufpreises im Jänner 2016.

Da die Veräußerung vor dem 01.01.2016 stattfindet, beträgt die Immobilienertragsteuer 25 % (alter Steuersatz).

Empfehlung:

Falls die Veräußerung einer Liegenschaft (Grundstück, Wohnung etc.) geplant ist, sollte der Kaufvertrag noch vor dem Jahresende also vor dem 31.12.2015 abgeschlossen werden!

Allerdings ist zu bedenken, dass eilige Verkäufe meist weniger einbringen!  Wenn durch etwas längeres Verhandeln und Bewerben der Verkaufspreis im Jahr 2016 um 7% höher als bei eiligem Verkauf noch heuer ist, wird der höhere Steuersatz (30 statt 25%) im Jahr 2016 wieder aufgewogen.

Weiters entfällt ab dem 01.01.2016 der sogenannte Inflationsabschlag (für Neuvermögen; und Altvermögen, falls zur Regelbesteuerung optiert wird). Der Inflationsabschlag reduzierte ab 10 Jahren Behaltedauer für jedes weitere Jahr die Steuerbemessungsgrundlage um 2%, um der Inflation einigermaßen Rechnung zu tragen. Die Streichung dieses Abschlags bewirkt letztlich eine Erhöhung der Bemessungsgrundlage und somit der Immobilienertragsteuer.

2. geänderte Gebäudeabschreibungen ab 2016

Ab 2016 werden die Abschreibungssätze für Gebäude vereinheitlicht, aber überwiegend gesenkt, was letztlich zu höherer Besteuerung führt.
Betrieblicher Bereich    Außerbetrieblicher Bereich
2,5 % für Betriebsgebäude (bisher 2,0 bis 3,0 %)
1,5 % für Gebäude, die zu Wohnwecken dienen    1,5 % (Vermietung und Verpachtung)

Achtung: Die neuen Abschreibungssätze ab dem Jahr 2016 sind auch für bereits bestehende Gebäude anzuwenden.

Aufteilungsverhältnis Grund und Gebäude im außerbetrieblichen Bereich ab 2016

Bisher konnte der Grundanteil von vermieteten Gebäuden vereinfachend und pauschal mit 20 % von den Anschaffungskosten ermittelt werden.
Ab dem 01.01.2016 hat der Gesetzgeber den Grundanteil mit 40 % und den Gebäudeanteil mit 60 % festgelegt.  Ein davon abweichendes Aufteilungsverhältnis kann nur noch durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
Diese Regelung gilt auch für Gebäude die vor dem 01.01.2016 angeschafft worden sind und bewirkt letztlich eine Kürzung der Gebäudeabschreibung und eine Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage.

Verlängerung des Verteilungszeitraumes für Zehntelabsetzungen ab 2016

Ebenso wird der Verteilungszeitraum für Instandsetzungsaufwendungen für Wohngebäude und andere zu zehntelnde Aufwendungen ab 01.01.2016 von 10 auf 15 Jahre verlängert. Dies gilt auch für schon bestehende noch nicht gänzlich abgeschriebene Aufwendungen. Hier ist eine Anpassung der Abschreibungshöhe und der Restnutzungsdauer notwendig!

Auch diese Regelung schränkt die Abschreibungsmöglichkeiten in Zukunft ein und wird die „Investitionsfreudigkeit“ so mancher Vermieter hemmen.